投資に興味を持たれている方の中には、大きな利益や安定した収入が確保することができる「不動産投資」が気になっている方も少なくないのではないでしょうか。
不動産投資は、株式投資やFX、仮想通貨など、これらの投資方法とは異なり、一度軌道に乗ってしまえばある程度の管理をするだけで安定した収入を継続的に手に入れることも可能です。
本記事では、不動産投資についての基本的な知識をはじめ、メリット・デメリット、稼ぐコツまで詳しく紹介していきます。
目次
不動産投資とは
不動産投資とは、自分が所有している不動産を第三者へ貸し出し、毎月の家賃収入を得ることで利益を発生させる投資方法です。
こうした資産を保有することで安定した現金を継続的に受け取ることができることを「インカムゲイン」と呼びます。
一度に入ってくる金額自体は大きくありませんが、上手に運用することができれば一生安定した収入を得ることができるでしょう。
さらに不動産投資では、家賃収入以外にも大きな利益を得る方法があります。
その方法とは、自分が所有している不動産自体を売買することで利益を得ることです。
こちらの収益は「キャピタルゲイン」と呼ばれ、株式投資やFX、仮想通貨などと同じく保有している資産を売却することによって得られる売買差益のことです。
つまり、安く買って高く売ることで利益につなげていくということです。
不動産自体の売買で収益を得ることができるキャピタルゲインは、家賃収入のインカムゲインと比べると、一度に大きな利益を手に入れることもできる魅力的な投資方法となっています。
不動産投資のメリット
不動産投資は家賃収入や売買益を得ることによって、さまざまなメリットが発生します。
ここでは、不動産投資によるメリットを5つ紹介していきます。
不労所得
不動産投資で得ることのできる家賃収入は一般的に「不労所得」と呼ばれ、ちょっとした管理をするだけで楽にお金を稼ぐことができます。
入居者の募集や苦情対応、集金などの物件管理も安価で委託することができますので、所有者本人は労働・作業に時間を割くことなく安定した収入を得ることができるでしょう。
老後資金
長期的な安定収入を得ることができる不動産投資は、老後資金にもなります。
近年では、多くのテレビやネットで「年金はいずれ将来破綻する！」などといわれていますが、不動産投資の家賃収入を生活費に充てることができれば老後の年金代わりにも最適です。
たとえ年金が予定通り入ったとしても継続的な家賃収入が同時に入れば、それだけ安定した生活を送れることでしょう。
節税対策
不動産投資による支出は、所得税の節税にもつながります。
たとえば給与所得が600万円だった場合、通常この金額に税率を掛けて所得税の計算をしますが、もし不動産所得が－100万円だった場合には600万円－100万円＝500万円となり、損益通算が可能です。
つまり、この場合での課税所得は500万円となりますので、不動産の金額が大きくなるほど大幅な節税が行えます。
相続税対策
死亡した方の財産を受け継ぐ相続ですが、その財産の額に応じて相続税がかかってしまいます。
そんな相続税は基礎控除があり、不動産投資として物件を購入した場合には「相続税評価額」を、およそ3分の1にまで減額させることができます。
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のことをいいます。
インフレ対策
家賃収入や投資物件は物価の上昇と連動しますので、インフレ対策にもなります。
国内インフレ率は、安倍政権による金融緩和から年々上昇しているため、あなたの資産を守るには不動産投資が最適です。
ただし、家賃収入の場合には賃貸契約期間中の家賃変更は難しいので、実際の物価上昇とのタイムラグが発生することになるでしょう。
不動産投資のデメリット
不動産投資にはたくさんのメリットがありますが、少なからずデメリットもあるので、これから投資を検討されている方はデメリットについてもしっかりと把握しておきましょう。
空室リスク
いざ物件を購入したとしても、必ず入居者が見つかるとは限りません。
当然、入居者が見つからなければ賃貸収入は手に入れられないでしょう。
また、入居者が見つからなければ当初予定していた家賃を下げざるを得なくなり、結局損をしてしまう可能性もあります。
不動産価格の下落リスク
不景気などにより、不動産価格が下落してしまう可能性があります。
不動産価格が下落してしまうと、いざ売却を検討した場合、肝心の物件の価格が購入時より大幅に低下していることからトータルでの収益が悪くなってしまうでしょう。
不動産投資を始めるのであれば、立地条件や将来的な都市計画を見極めるなどして、少しでも価格下落リスクを軽減できるように気を配ることが大切です。
変動金利リスク
不動産投資を始めるにあたって金融機関などのローンで物件を購入した場合、「固定金利」か「変動金利」を選択しなければなりません。
固定金利を選択した場合には、借り入れ当初から完済までの金利が変わらないので問題ありませんが、返済の途中で金利と返済額が見直しされる変動金利を選択した場合には注意が必要です。
もしローン返済中に金利が上昇してしまえば、毎月の返済額から先に金利が引かれていき、残った金額から元金が引かれていきます。
したがって元金の返済が減ることで未払い利息が発生し、最終的な総返済額も増えていってしまいます。
ローンを組んで不動産投資を始められる方は、金利の状況が変動していく可能性があることを十分に考慮したうえで物件の購入を検討しましょう。
老朽化リスク
不動産投資には、物件の老朽化リスクも付き物です。
たとえ新築で購入したとしても、早くて数年後には修繕費用も掛かりますし、中古の場合だとすぐに修繕箇所が見つかってしまうケースもあります。
その際に掛かる修繕費用は、もちろん物件の所有者となってしまいます。
特に投資目的で他人に貸している場合には、自分で使用するよりも早く痛むといわれていますので、敷金以上の費用負担は覚悟しておきましょう。
不動産投資を少額から始める方法
不動産投資を始めたい方の中には、「高額だから自分には手が出せない」と諦めかけている方も少なくないのではないでしょうか。
しかし、現在の不動産投資にはさまざまな商品が開発されており、なんと1万円から始められるお手軽な商品もあるのです。
そんな不動産投資を少額から始める方法には、以下のような方法があります。
- REIT(リート／不動産投資信託)
- クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)
- 不動産小口化商品
- 小額物件
など、少額で始められるものは沢山あります。
これらの方法では、どれも少額から始めることができるため、個人では難しい複数の不動産へ「分散投資」が可能になります。
分散投資ができれば不動産投資初心者の方でも、簡単にリスクを低減させることができるので、サラリーマンや学生に人気が高いです。
少額から不動産投資を始めたい方には、1万円からできるCREAL
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1万円からの不動産投資
不動産投資はどれくらい稼げる？？
前述したように、不動産投資には少額から始められるものから、大金を支払って行う現物投資までありますが、それぞれどれくらい稼げるのでしょうか。
まず、小額から始めることができる代表的なものでいえば、不動産投資信託の「REIT」があげられます。
REITは、安価なもので月々500円程度からの積立てで購入することができ、「J-REIT」の分配金利回りでは3.86%といった高い水準となっています。(2019年6月時点)
次に現物投資ですが、現物の場合は賃貸料のインカムゲインと、売買益のキャピタルゲインに別れます。
どちらの利益も物件や賃料、立地条件によりさまざまです。
現物投資の場合では、購入後にかかる経費や家賃の下落幅などを加味したうえで購入する必要があるでしょう。
不動産投資で稼ぐコツ
不動産投資を始める上で、より多くの利益を上げるためにコツを知りたいといった方は多いのではないでしょうか。
不動産投資で稼ぎたいのであれば、ちょっとしたコツを抑えることで何も知識がなく始めるよりも大きく結果が変わってしまいます。
そこで重要なのが、「優良な賃貸管理会社を見つける」ということです。
不動産投資を始める場合、多くの方は利回りや物件選び、経費項目の精査などを重点的に検討されると思います。
しかし、もちろんこれらの項目も重要なのですが、最終的に入居者を見つけるのは賃貸管理会社となります。
優良な賃貸管理会社と契約すれば、上手く新しい入居者を契約してくれますので、空室リスクや家賃下落リスクが大きく変わってくるでしょう。
「いい物件を購入したが重要な入居者がみつからない・・・」なんてことにならないよう、賃貸管理会社は慎重に選んでください。
実際に不動産投資を経験した感想
実際に不動産投資をした感想を申し上げますと、始めたばかりの頃はたくさんある物件にどれを買えばいいのか分からない状態でした。
しかし、少しずつ不動産投資について学んでいくにつれ、どの物件が良いのか悪いのかが判別できるようになってきました。
かなり時間はかかりましたが、今では毎月20万円程度の家賃収入が入ってくるまでに成長しています。
最近では、経営のスキルも付いてきて順調に収益を伸ばしています。
不動産投資はしっかりと勉強して挑むことで、1度軌道にのれば安定的な収入源を確保することができるので、これから始められる方にもおすすめです。
まとめ
今回は不動産投資についての基本的な知識をはじめ、メリット・デメリット、稼ぐコツまで詳しく紹介してみました。
不動産投資にはいくつかの種類があり、初めのうちはどの不動産投資を始めようか迷われるかもしれません。
資金不足で現物投資ができない方は、1万円からでも始めることができるクラウドファンディング「CREAL」がオススメです。
反対に現物投資を検討されている方は、しっかり知識を付けたうえで今回の不動産投資で稼ぐコツも参考にしてみてください。
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