大家.comでSTOスキームが導入!?仕組みや魅力、注意点について

大家.comに2021年3月末STOスキームを導入!?

2020年12月14日、大家.comの公式ホームページで、「不動産特定共同事業者向けSTOスキーム導入について」発表がありました。

STOスキームは、LIFULL社及びSecuritize Japanが提供し、大家.comでも利用できるようになるサービスです。

大家.comを運営する株式会社グローベルスは、第1号案件「南麻布の大家になろう」に、STOスキームを導入します。

グローベルスは、株式会社LIFULL及びSecuritize Japan株式会社が提供するSTOスキームを導入することで、課題であった運用中持分を動かせない投資家の「資産流動性リスク」軽減を目指しています。

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そもそもSTOスキームって何??

STOスキームとは、不動産特定共同事業者向け「セキュリティー トークン オファリング」を略した言葉です。

仕組みとしては、大家.comに投資した投資家が持つ出資持分を、他者に譲渡(売買)できます。

今までファンドで出資持分を取得すると運用中は資金を預けている状態になるため、動かせず運用終了までに出資持分を現金に戻すなど活用ができませんでした。

不動産投資型クラウドファンディングは、少額から出資ができ運用の手間も少ないため人気のサービスです。

しかし、運用中出資金がロックされてしまうことから、投資家の資産流動性リスクを課題としていました。

譲渡先が見つからないと、結局のところ資産流動性リスクが軽減されていることにはなりませんが、選択肢が増えることは投資家にとっては大きいことでしょう。

STOスキームの魅力

STOスキームの魅力を3点ご紹介します。

運用中に出資持分を他者に譲渡できる

今までの不動産投資型クラウドファンディングは、不動産の運用中に持分を動かせないため、運用が終了するまで出資持分の活用はできませんでした。

しかし、STOスキームが導入されてからは、運用中でも出資持分を動かすことができ他者へ売買することで、運用中の資産の形に新しい選択肢ができました。

売買する時は、契約条件の締結が自動で実行される仕組みを利用しているので、債務不履行のような契約違反も正当に処理することができます。

STOスキームを活用できれば急に現金を用意しないといけない、もしもの場合にも対応することができます。

譲渡の際に決める売買価格は自由に設定できる

譲渡する投資家は、譲渡先の第三者に相応の資金をもらいます。

売買が発生することになりますが、その価格は定価でなくてもよく自由に設定ができます。

ただし、売買に関しては投資家同士のやり取りとなるので相対の同意が必要です。

どちらが立場上優位というルールはありません。

自由に売買価格が設定できるということは、投資家が得をする様に、または譲渡先が得になる様にもできます。

STOスキームを利用して新しい利益の得方を生み出すことができます。

資産の証明ができる

STOスキームが導入され、資産価値の証明ができるようになりました。

その仕組みは、ブロックチェーンの「分散型台帳技術」(=誰が、いつ、どのような情報を書き込んだのかわかる技術)により、持分の「トークン」(=証拠)を証明できるようになったからです。

STOスキームで資産照明ができれば、ビジネス取引の材料として不動産クラウドファンディングの持分を活用することができます。

STOスキームを利用する上での注意点

STOスキームを利用する上での注意点は3点あります。

譲渡先も投資家と同様に各手続きが必要

譲渡先も投資家と同様に、会員登録などの各種手続きが必要となります。

会員登録が完了までに数日必要なので、早めに手続きを行うようにしましょう。

STOスキームを譲渡する際の詳しい利用法は、後程の章で説明します。

投資家が譲渡先を探せる環境はない

大家.comでは、現在STOスキームを提供し、投資家の資産流動性リスクの軽減に努めています。

しかし、STOスキームには公式に投資家が譲渡先を探せる環境はありません。

つまり、出資持分がロックされず自由に動かせるようになったものの、譲渡先を自分で見つけなければ、出資持分が動かせない状況は変わりません。

譲渡したい投資家と、譲渡先として希望する第三者がマッチングできるサービスがあれば更に有効活用できるはずですが、まだそのようなサービスは出ていないようです。

譲渡の際には手数料必須で、税金は掛かる場合がある

譲渡の際には、投資家・譲渡先両方にガス代という手数料が発生します。(相場により変動)

また、投資家は初めに投資した出資額を超えた場合雑所得として税金が発生します。

例えば、投資額10万円のファンド持分を、11万円で売却した時、利益1万円に対して雑所得20.42%の税金が掛かります。

ただし、9万円で売却した場合、税金はかかりません。

大家.comでSTOスキームを利用するには??

大家.comでSTOスキームを利用するには、下記の2点を行う必要があります。

  • 大家.comで投資家登録の実施
  • 対象案件の成立前書面の確認
この2点は投資家・譲渡先の両方が必要な手続きとなります。

また、投資家は上記に加えて譲渡を希望する際の手続きを行います。

その手続きとは、運営会社にセキュリティートークンという必要な権利の発行を依頼することです。

発行がされたら、投資家は持分の譲渡ができるようになります。

この持ち分の譲渡ができるようになるのが、2021年3月末日です。

大家.com以外でSTOスキームを導入しているところはあるの??

現在、大家.com以外でSTOスキームを導入しているサービスはありません。

他の不動産投資型クラウドファンディングがSTOスキームの導入を検討しているという情報も今のところありませんでした。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングの課題である資産流動性リスクは、どのサービスにも共通しています。

また、STOスキームは大家.com独自に考案したサービスではなく、関係会社のLIFULL社及びSecuritize Japanが提供するサービスです。

大家.comで導入したSTOスキームの反響や活用方法を見たうえで、他の不動産投資型クラウドファンディングも導入を検討する可能性はあります。

しかし、STOスキームはまだ始まったばかりであるため、将来性は今のところ全くの不透明です。

不動産投資型クラウドファンディングでの投資を検討している投資家は、現在はSTOスキームの有無に関係なく、自分好みのサイトやプロジェクトへ投資することをお勧めします。

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